房屋产权续期猜想

　　岛城已有到期房产

　　“我买的房子土地使用权只有40年，土地使用权到期以后怎么办？”近日，青岛开发区永联家园的购房者张先生向记者诉说了自己的“委屈”。

　　记者联系上了永联家园的开发商——青岛佳润置业有限公司，该公司工作人员姜先生表示，青岛佳润置业有限公司是从青岛贵信置业有限公司分离出来的，这块地剥离出来以后，就给了青岛佳润置业有限公司。所以，原本70年的土地使用权，现在只剩一半了。这是一个特例。对于购房者买到这样的房子是否会吃亏的问题，姜先生表示，“到期后土地使用权会自动续”。

　　然而，事实并不像姜先生说的那样简单。关于居住用地土地使用权的规定，国家的相关政策有明确解释，根据1990年5月19日发布并施行的中华人民共和国国务院第55号令——《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（下称《条例》）第十二条规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年。国家规定，城镇建设用地土地实行国有、个人和企业可以有偿使用以及交易使用权”。

　　该“条例”并没有明确指出土地使用权到期后如何处置。姜先生的说法找不到任何政策上的依据。

　　无独有偶，同样在青岛开发区的土地上，阿里山小区土地使用权续期问题已经提前到来。

　　据了解，阿里山小区建设于1989年，土地使用权20年，2009年到期。而像阿里山这样20年、30年使用年限的住宅出让用地，在青岛开发区共计41宗，总用地面积667.5亩，业主总数为5071户。土地使用年限为20年的共33宗，30年和35年的出让土地8宗。其中有一宗33.6亩土地使用权限截止到2009年6月30号，涉及业主310户。

　　阿里山的问题第一个凸显出来。

　　因无政策可依，时任青岛开发区国土资源分局新闻发言人、副局长赵彦青当时在媒体上公开表示，“要彻底解决阿里山小区居民土地使用权续期的问题，对于基层单位而言确实比较棘手。但就目前来看，小区居民办理房产过户并不受影响。”

　　就在阿里山小区开工建设一年以后，1990年，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》正式出台，该《条例》明确规定，居住用地的土地出让最高年限为70年。这个政策的出台，让阿里山小区在土地使用权上陷入尴尬的境地。因为处于政策的交替期间，甚至出现了同一栋楼但是土地不是同一期的怪诞现象。

　　阿里山的问题再一次摆在有关部门面前。如果土地使用权不延续，这些房屋的物权属性将受影响，特别是与之有关的流转、抵押等财产性权利。

　　为了能解决阿里山小区部分到期的土地使用权问题，黄岛国土局当时曾考虑过一个解决方案，即让业主按照基准地价补交土地使用出让金，来为其住宅所在的土地续期。根据这个方案，业主要延续土地使用权需按当时折合价款约每平米600元的标准补交费用。然而，该方案最终并未被业主认可。

　　转眼间4年过去了，谈起当年已经“到期”的阿里山小区，青岛开发区房产交易中心一位刘姓工作人员告诉记者，阿里山这个小区的房子现在仍可以进行房产的过户、交易。她还说，“在开发区不光是阿里山小区，还有几个地方房产的土地使用权也存在类似问题。”

　　“所有权”与“产权”的矛盾

　　我国的土地所有权除集体所有的以外，都是国家享有所有权。因此，所谓的70年土地使用年限，是国家以土地所有者的身份授予土地使用权。期满以后，国家有权利收回土地，而房屋产权是没有期限的，这就存在着国家土地所有权与个人房屋所有权之间的矛盾。

　　早在2005年，《新京报》针对住宅土地使用权到期后的种种解决办法就曾专门刊发调查报道，该报道引用了房地产开发企业今典集团董事长张宝全在个人博客上的一些观点，他认为，“土地使用权年满70年后，一旦业主对补地价的具体细则接受不了，有可能引发一定层面的社会问题。但政府应该会在适当的时机出台相关政策，这也是一个必然”。

　　张宝全在博客中还表示，“涉及到商品房土地使用年限等问题，需要上端、中端、下端单位及个人的共同努力。从长远来看，解决土地使用权开征物业税将是一项行之有效的解决办法。但目前政府还没有出台相应的法规，且距离商品房土地使用70年限期还很遥远，现在探讨为时过早”。

　　有法学界专家认为，法律法规的制定，应考虑社会实际发展状况和市民的生活需求。虽然现在还没有因为土地使用权到期产生太多纠纷，但是，越是快到土地使用权年限届满时期，人们对到期后如何处置的疑问就会越来越多。至少应该在“现有期限届满后如何继续办理土地使用权”等方面完善立法，增加实际层面的可操作性。

　　《北京青年报》报道称，“土地使用权期限届满之后，国家将收回土地，产权人则可以重新办理土地使用权出让手续，签订土地出让合同，向国家交纳土地出让金。如果70年后由于城市建设或其他政府行为要拆除房屋，收回土地，同样会根据相关拆迁管理办法给予业主相应的补贴”。

　　70年到期后该怎么办？

　　这是一个值得讨论的话题，也是所有“业主”关心的话题，70年以后，我们怎么办？为此，新华社记者也曾撰文讨论是自动续约再延长几十年的使用权，还是根据当时的地价补缴土地出让金，或是还有其他新办法……这篇文章在房地产和法律界人士中引发诸多争论。有的学者认为国家会无偿延期土地使用权，但也有专家表示，国家会收回土地使用权并补偿业主房产的残余价值。

　　猜想一：

　　“无偿收回”说

　　据南方网报道，2011年7月，深圳金桃园大厦一期业主被告知，原深圳市规划国土委在转让土地时，曾明确规定土地出让年限期满后，政府将无偿收回金桃园大厦地块使用权，本地块上建筑及其他附着物也由政府无偿取得。业主如要维权可以找政府，开发商必须在年限到期后十日内办理房地产权注销登记手续。

　　有居民到深圳规划国土委查询发现，在1998年8月份签订的深圳市土地使用权出让合同书明文规定：“土地出让年限期满后，政府将无偿收回金桃园大厦地块的使用权，本地块上的建筑及其他附着物也由政府无偿取得。”

　　据悉，在全国历来的土地出让交易中，土地使用权到期收回尚属首次。金桃园大厦或将成为全国第一家土地使用权到期后将被政府无偿收回的房产。

　　猜想二：

　　“有偿收回”说

　　2011年上海的一场土地拍卖会上，预申请须知中一条“出让人收回并补偿相应残余价值”的规定，曾在社会上掀起了继《物权法》之后新一轮关于土地使用权到期后该如何处置的争论。

　　曾参与过《物权法》立法和《土地管理法》修订的中国政法大学民商经济法学院院长王卫国，在接受《21世纪经济报道》记者采访时表示，“土地使用权到期应该不会是无偿续期，因为现在国有土地有偿使用这个制度是不可动摇的。国家关于国有建设用地的一个指示是，今后要尽量地减少划拨土地使用权，除了公共利益才走划拨程序外，其余一律都是要出让的。”

　　2013年10月9日，扬子晚报转载了一篇名为“70年土地使用权到期后有关房子的三大设想”的报道，其中就有这样的观点：“房随地走，国家补偿”。由于我国的土地所有权除了集体所有的以外，都是国家享有所有权，所谓70年土地使用年限，是国家以土地所有者的身份授予土地使用权。期满以后，国家有权收回土地，而房屋产权是没有期限的，这里就存在着国家土地所有权与个人房屋所有权之间的矛盾。具体解决方案可以是，国家将土地使用权收回，房随地走，个人的房屋也被收回，国家给予一定的补偿。

　　猜想三：

　　“无偿延期”说

　　在由几十位专家合作完成的《国家住房建设制度(2010-2050)建议稿》中，专家建议“城乡居民应享有永久不可转让的住宅土地使用权”。

　　对此，中国经济名家讲坛副理事长李开发表示，已经与住房和城乡建设部有关官员进行了交流，但还没有得到国家发改委和国土资源部的回应。据悉，李开发是国家住房建设制度建议稿课题组的牵头人。

　　康达青岛律师事务所律师殷海认为，对于阿里山小区这种特殊案例，既然是当年的改革尝试，就应该承认历史遗留问题，给有关业主无偿延期至70年，与现行的土地使用权期限相衔接，“这样对于那个特殊时期的业主而言才是公平的，政府不能要求老百姓承担政策上的风险。”

　　猜想四：

　　“续费”说

　　70年土地使用权看似遥远，但现实中已经有20年土地使用权到期的案例。在实际操作中，房产业主可按基准地价一定比例补交土地使用权续期费用。

　　1981年12月，作为中国的经济特区，深圳市颁布了《深圳经济特区土地管理暂行规定》。依据该规定，商业用地为20年使用期，公建为30年使用期，住宅为50年使用期。

　　20年后，深圳国际商业大厦的土地使用权和阿里山小区一样，面临土地使用权到期的尴尬境地。多家媒体的记者对此事非常关注，并进行了跟踪报道。来自多家媒体的消息都显示，2004年深圳市颁发了《深圳到期房产续期若干规定》。在此“规定”下，深圳国际商业大厦的业主补缴的地价数额打了个“三五折”。

　　按照该“规定”，到期的房地产业主需继续使用该土地的，在不改变用途的情况下，按有偿使用土地的原则，延长土地使用年期。在剩余年期（国家规定的最长使用年期减去已使用年期）范围内约定年期的，补缴地价数额为公告基准地价的35％，并按约定年期一次性支付。这个案例也是国内第一个续期土地使用权的案例。

　　全国人大法律委员会委员、《物权法》草案起草人之一王利明在接受媒体采访时表示，土地使用权如何续期、该不该收费、怎么收费等问题比较复杂。预计10年后大批房屋的土地使用权就该到期，政府应争取在十年内通过制定《物权法》实施细则对其进行规定。

　　业内人士认为，尽管目前尚无具体政策出台，但随着时间的推移和局部矛盾的显露，这一问题会得到有效解决，只是暂不排除短期内引发争议和投诉的可能。由于土地是国家的，业主只是拥有土地使用权，并且是附年限的。从理论上讲，70年届满后，国家可以收回土地使用权，业主也可以再次向国家交纳土地使用费用。

　　急需政策解药

　　“要彻底解决像阿里山这样的小区居民土地使用权续期的问题，对于基层单位而言确实比较棘手。但就目前来看，小区居民办理房产过户并不受影响。”这是青岛开发区国土资源分局新闻发言人、副局长赵彦青曾在媒体上所表示的。

　　时至今日，各级部门还在等待相关政策的出台。

　　青岛开发区房产交易中心督查室工作人员曹女士向记者表示，“到目前为止，国家也没有出台相关政策，所以对此问题（商品房70年土地使用权到期后怎么办）不好答复，这个问题我们已经向上级机关反映过。”对于土地使用权到期后续租是否需要缴纳一定费用的问题，曹女士表示，“具体情况还是要看国家出台的政策”。

　　对于土地使用权到期后如何办理的问题，青岛市房地产登记（交易）中心相关负责人也表示，国家目前没有明确法律规定，无法给出明确答复。

　　“土地使用权有偿使用，开发商前期交的都是70年或50年，甚至20年。虽然期限不一样，但毕竟开放商前期已经向政府部门交了土地出让金”，在青岛市市委党校法学部主任柴方胜看来，在国家没有出台政策之前，地方政府也无能为力。对于土地的自动续期，最关键的问题是要不要再交费。

　　柴方胜认为，如果政府再向老百姓要求交纳土地出让金，是有法律依据的。但是怎么收、怎么交，这个问题就很难说了。土地使用权到期，包括出让70年或者50年的都会不断地到来，国家应督促有关部门尽快出台办法，解决土地使用权如何续期的问题。

　　“关于土地使用期到后的争议，不禁使人担心巨额地产投资是否值得。”合富置业首席市场分析师龙斌表示，若土地真的是无偿回收，的确会对地产市场造成重大影响。从目前各地的做法来看，大部分与《物权法》这部上位法形成抵触。

　　青岛房管局有关人士就土地续期问题曾说，“希望国家就《物权法》出台配套政策”。龙斌认为，《物权法》对此的表述是“自动续期”，但是不知道国家的配套政策会是怎样。

　　资深投资者卢女士认为土地使用权争论颇多，究竟是“自动续期”还是“有条件续期”或是“无偿回收”，对投资者的投资决定影响很大。

　　70年以后土地使用权到期后该怎么办？近期，新华社记者撰文提出了疑问。“从我国相关法律制定之初到现在，二十多年过去了，由于当时的法律、法规并没有过多涉及70年之后的问题，而随着很多商品住宅“年龄”的增高，原本要留给未来解决的问题开始变得十分迫切，这场始于二十多年前的土地制度改革也急需新的注脚和更加完善的体系。‘70年后土地使用权怎么办’，不仅是购房者关心的个人问题，同样也是中国土地制度改革继续发展完善所必须回答的问题。”