公贷利率下调之后

　　2014年11月，央行开始降息，我市公积金贷款在当时的降息调整中也一同降息，具体规定为：五年以下（含五年）的贷款利率从原来的4.00%降至3.75%；五年以上的公积金贷款利率由原来的4.5%降至4.25%，下降幅度为0.25%。当月，我市就开始对新申请住房公积金贷款及已经审批但尚未放款的客户，按照最新利率还款。而对已经放款的客户则按规定从2015年1月1日起按照最新的贷款利率标准执行。

　　21世纪不动产青岛区域运营总监朱锦华认为，公积金贷款利率下调，对用公积金购房的市民来说是个利好，购房者的还款压力将降低。同时，会吸引更多购房者使用公积金贷款买房。

　　“对于购房人而言，公积金贷款利率优惠是实实在在的省钱。银行降息是在救中国的经济，减轻企业的负担，目前还看不到对楼市大的影响，但可以看成是一个信号，如果是连续降息将有助于经济平稳，楼市回暖。”青岛市工商联房地产行业联盟秘书长龙江在接受记者采访时表示，公积金降息是银行降息的“锦上添花”。

　　公贷居民皆可受益

　　记者从青岛市住房公积金管理中心了解到，目前公积金还款的方式主要有两种：一种是等额本息法，一种是等额本金法，具体采用哪种方式，市民还是应根据自己的家庭收入及偿贷能力进行科学的选择。

　　“公积金贷款的扣款日一般为每月的7日，17日和27日（遇节假日顺延）。公积金贷款结清满5年后可以再次申请公积金贷款，贷款利率是现行公积金利率的1.1倍。”青岛市住房公积金管理中心工作人员表示，“公积金贷款利率的调整，是根据人民银行的规定来执行的。新规定出台后，申请办理公积金贷款的偿款人都将受益。”

　　记者联系了市北檀顶山销售中心，负责房产销售的曲姓工作人员告诉记者，目前檀顶山项目使用公积金贷款的购房者占销售数量的比例在20%左右，较新政出台前有明显增长。

　　“公积金贷款利率下调，确实能给我们这些工薪阶层减轻了经济上的负担。”正在准备使用公积金贷款购房的李先生也有自己的想法，“如果公积金贷款的额度能再提高一些，或许能满足更多人用公积金买房的愿望。”

　　还贷账单

　　进入2015年，市民会发现每月公积金贷款的还款金额变少了。市民严先生2014年买了一套新建商品房，严先生使用了公积金贷款的最高额度600000元，等额本息还款20年。2014年严先生每月需还款3795.9元，从2015年1月份开始，严先生每月还3715.41元，每个月少还款80.49元。按照新执行的还款利率计算，尽管每个月少还80元，但相比20年的利息，严先生能省19317.6元。

　　市民张女士在我市一家国有企业工作。最近，张女士看好了一套二手房。按照公积金贷款政策，张女士夫妇二人一共可以贷款350000元。张女士询问市公积金管理中心后得知，如果按照现行利率，采用等额本息还款法，公积金贷款350000元，20年还清，每月需要还款2167.32元，每年还款26007.84元，20年总共要支付利息170157.14元，本息共计520157.14元。而按照公积金调整前，五年以上的贷款利率，张女士20年到期后，利息要还181425.98元，本息共计531425.98元。因此，利率调整后，张女士可以少还11268.84元。

　　或影响新房交易

　　“现在房价动辄上百万元，购房者往往采用公积金和商业贷款的组合模式。从我们这里的数据来看，使用商业贷款和公积金组合贷款的比例更多一些。现在市场上二手房成交情况变化不大，但对一手房可能影响会更大，因为一手房公积金贷款额度更高。”朱锦华如此向记者说道。

　　青岛链家市场部统计数据显示，青岛市二手房2015年1月第一周（1月5日-1月11日）共网签563套，环比12月第五周上涨22.13%，同比12月第一周上涨7.44%。2015年首周成交没有出现下滑现象，房产市场温和开启。从成交区域来看，1月5日-1月11日期间，市南区成交108套，市北区成交111套，四方区成交75套，黄岛区成交95套，崂山区成交45套，李沧区成交65套，城阳区成交64套，市内四区中心占比为71.76%，环比上周下降1个百分点。从各区域成交面积上可以看出，二手房平均成交面价除了四方区和黄岛区，其他区域均有所增长。

　　链家地产青岛市场分析师刘硕表示，公积金新政策的实施，短期来看，对市场影响不大。从长期来看，今年三月份将实施不动产登记，未来还有房产税的推出，虽然目前市场上表面平静，但未来房产市场不好预测。

　　刘硕透露“从链家地产青岛的二手房业务来看，之前公积金贷款比例大概占到业务的5%，新的公积金利率执行后，使用公积金贷款增加了约2%。如果公积金贷款限额提高，可能会对房产市场影响更大。”

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　　公积金贷款计算方法:

　　一、公积金按还贷能力计算的贷款额度：

　　计算公式为：贷款额度=借款人月缴存额的工资基数×还贷能力系数×12×额度计算年限+配偶月缴存额的工资基数×还贷能力系数×12×额度计算年限

　　1、公式中的“还贷能力系数”为30%；

　　2、公式中的“额度计算年限”为借款申请人及其配偶申请贷款之日距法定退休年龄后5年（男65岁，女60岁），额度计算年限最长不超过30年。

　　二、按公积金账户正常缴存余额的倍数计算的贷款额度为：

　　1、按照借款申请人及配偶申请贷款时公积金账户正常缴存余额的15倍计算，同时对账户余额设置5000元的起点数，账户余额低于5000元的，按5000元计算。对符合规定面积标准申请经济适用住房贷款的，按借款申请人及配偶申贷时公积金账户正常缴存余额的20倍计算，同时对账户余额设置1万元的起点数，账户余额低于1万元的，按1万元计算。

　　2、而借款申请人及配偶公积金账户正常缴存余额以青岛市住房公积金管理中心的认定为准，非正常缴存的住房公积金不计入正常缴存余额。

　　三、按规定比例计算的贷款额度：

　　1、购买新建住房的，贷款额度不超过房屋总价款（不含配套费、装修费等）的70%（即首付款比例不低于房屋总价款的30%）；对符合规定面积标准的经济适用房，贷款额度不超过房屋总价款的80%，（即首付款比例不低于房屋总价款的20%）；二次公积金贷款额度不超过房屋总价款的40%（即首付款比例不低于房屋总价款的60%）。

　　2、购买再交易住房（即二手房）的贷款最高额度不超过房屋总价款的60%｛房龄在10年以内的，其首付款比例不低于房屋总价款的40%；10年（不含10年）以上房龄的，房龄增加以5年为一档，首付款比例相应提高10%｝；二次公积金贷款额度不超过房屋总价款的40%（即首付款比例不低于房屋总价款的60%）。